申城楼市成交在3月激增后，4月开始呈明显后续乏力态势，成交量环比出现大幅回落。不过，随着中高端楼盘的集中成交，上月成交均价出现了上扬。据预测，“红五月”期间，或将有高端住宅继续通过推出较大幅度的优惠折扣来“抢客”。 

　　4月成交面积环比降逾四成 

　　金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，在刚刚过去的4月，本市商品住宅成交面积为90.29万平方米，虽比去年同期上涨了48.08%，但环比上月还是下跌了41.30%；上月成交均价为23914元/平方米，环比上月上涨4.45%，比去年同期上涨5.80%。业内人士分析，4月份商品住宅成交环比下降，一定程度上表明了由“新国五条”引发的“恐慌性购房”情绪已得到释放，在趋于理性消费的同时，市场热度仍比去年同期高，总体市场环境从对购房者有利转向对开发商有利，特别是刚需产品。 

　　金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，从月度商品住宅的成交量和新增供应量上看，连续7个月的成交量均大于新增供应量，表明商品住宅市场在去库存的过程中，库存量从高位回落，供求关系从原来的全产品供大于求，转向部分产品供不应求，特别是作为成交主力产品的刚需产品。 

　　刚需出现5%涨幅 

　　根据汉宇地产市场研究部对全市二手房重点成交板块的抽样反馈，截至目前，以宝山共康泗塘和浦东金杨等板块代表的刚需市场，成交价均较前期出现了5%左右的涨幅。汉宇地产宝山共康泗塘板块的区域经理表示，上月区域内老公房房价涨幅明显，以呼玛新村为例，3月份的售价在2.1万-2.2万元/平方米，如今售价已升至2.2万-2.3万元/平方米。相对的，以浦东陆家嘴、长宁古北、徐汇中心等板块代表的中高端市场，均表现的较为平稳，并未出现大幅波动现象。汉宇地产陆家嘴板块负责人介绍，尽管带看量急剧萎缩，但并未刺激到持房待售的卖家。例如世茂滨江花园的业主黄先生，每当经纪人议价超过3%时，他的回复都是“我不着急，让这客户买其他房子”，显得对后市很有信心。 

　　与卖方不同，多数买家更坚定了推迟入市的决定。有房产中介人士介绍，尽管目前沪版“新国五条”细则还未执行，但这种“尚存变数”的杀伤力仍相当严重，“在接触过的不少客户中，均不同程度表示担心自己会‘中招’而选择静观其变。” 

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，跟此前多轮调控的过程极为相似，刚需房不管风吹雨打，都能保持基本稳定的交易流量，而中高端物业的交易更容易跟随政策风向而动。尽管20%个税“只闻楼梯响，未见佳人到”，但市场预期还是会收紧，因为中高端房源在价格维持平稳且供应活跃的背景下，交易却仍在低谷徘徊。 

　　中高端项目“托市” 

　　值得注意的是，在成交量大幅回落的情况下，商品住宅的成交均价出现小幅上涨，源于中高端住房的成交拉动。德佑地产数据显示，单价3万元以上的商品住宅在成交量占比中从3月同期的20.5%增长到4月23.6%。4月份至今，成交排名前十中有三个中高端楼盘，其中瑞虹新城集中成交1.5万平方米左右，成交均价49327元/平方米，中海紫御豪庭和长风雅仕名邸分别成交1万平方米左右，均价分别达到51733元/平方米和45064元/平方米。 

　　中高端住宅成交“给力”，一定程度上带动了同类项目促销的积极性。上海搜房数据监控中心最新统计，5月份本市打折优惠楼盘共计156个（含别墅），环比4月份165个项目优惠的总量减少9个，同比2012年5月则下跌约23.9%。5月上海市场优惠项目中有23个新增优惠，占全部优惠项目的14.7%。 

　　部分购房者想一步到位 

　　目前市场上高端住宅的优惠力度之所以明显高于普通住宅，除了前期销售不佳以外，另一方面，也是受新政的影响。部分有一定购房能力的购房者更多考虑一步到位的房源，加之3月份交易过二手房的“抛盘客”开始涌入中高端楼市，各种因素叠加导致了高端住宅加大优惠“抢客”的现象。 

　　尽管在总成交量中的占比提高,但中高端房产的销量有所下降。据上海中原研究咨询部监测数据，4月上中旬，中高端新房日成交54套，与3月下旬的日均129套相比，下滑58.14%，降幅达到六成，形成一个新交易低谷。3月下旬也就是“末班车行情”最火爆的时候，当时的中高端新房供应3825套。进入4月份之后，交易量却从3月下旬的2064套直线下降到1296套。

上海科东房地产土地估价有限公司

2013年5月6日