要求“严格按差价20%征税”的国五条细则落地上海转眼已经一个月，然而进入5月初，上海二手房市场仍未出现一例住宅缴纳20%个税交易案例。记者调查发现，大龄房源难核价、阴阳合同阴魂不散、房屋原值难厘清成个税计征的三大症结，而随着细则落地的悬而未决，投资客也小幅涨价试探行情。业内人士提醒，20%个税政策不会“无疾而终”，只待各方面成熟后定会推出。
　　
　　个税计征三大症结仍未破
　　
　　11日下午，在闵行水清路口的闵行区房地产交易中心，中介经纪刘肃带着自己的客户正在办理审税等相关程序。面对空空的办税大厅，刘肃自嘲：“知道这个20%个税政策不会马上执行，但是谁会想到现在还是老办法啊。”他坦言，由于一些牵涉实际操作的细节都还未正式公布，使得20%的个税征收依旧悬空。记者昨日也向中原、汉宇等多家中介机构咨询获悉，目前上海并无一宗住宅二手房交易缴纳20%个税的案例，在沪上各大房产交易中心仍旧执行总价的1%-2%的个税征收。业内人士坦言，城市房屋登记系统运行时间不长，存在不少“大龄房源”，诸如老公房等，核价难度很大；与此同时，“阴阳合同”不同程度地存在，公平核价并不容易。此外，住房购买、装修和使用过程中，涉及多项支出，若要准确界定“转让所得”，亦有难度。而记者上周的连续走访中，也同样发现此类房产交易价格的确难断，这也许是目前20%个税一直未真正落地的原因所在。

　  症结一：大龄房源难核价
　　
　　打算给儿子换一套大点的房子，徐汇区的秦先生将其位于长桥三村的一套44平方米的房源出售。由于其目前还有一套自住房，因此该套房源出让虽然满5年，但不是唯一，因此按照3月底出台的沪版国五条细则，将会按照交易差额的20%缴纳个税，但是这套房源最终却按照总价的1%缴纳个税完成了交易。究其原因，“这套房子1992年买的，已经过了20年，当时买的时候和现在卖的价格肯定是翻了几个跟头，这个完全无法比的。”秦先生坦言，原本其担心政策执行，个税要缴纳16万之多，还想用假离婚来变成唯一，但是交易中介告诉秦先生，老公房基本上都是老规矩办。“他们说，这种房屋原值根本就是糊涂账。如果房东不提供的话，税务机构根本无法查，就算用评估价也算不了，只有按照交易总价的1%来征收。”
　　
　　而税务机构工作人员也表示，目前上海满五年且唯一的房子是免征个税的，不符合其中一个条件的，能提供原始发票，按照差额20%征收个税，不能提供原始发票的按全额的1%或2%征收。“老公房这一块，基本上都是按全额的1%征收的。”浦东房产交易中心一税务工作人员介绍。
　　
　　症结二：阴阳合同阴魂不散
　　
　　20%个税一出台，市场上就开始模拟出多种避税的方法，而阴阳合同则成为最为普遍的一种方式。就连已经执行20%个税的北京，也传出严格执行后，通过做低房价，20%个税只缴纳800元的案例，而在上海同样也延续着这种“传奇”。
　　
　　“一套闵行梅陇罗秀苑的房子，实际成交价格247万，但是网签合同价格打7折，174万元。这样一来，无论是那种缴税方式，客户缴纳的个税基本在2万元左右。”一中介经纪向记者透露了一个刚刚完成的交易。这就是所谓的阴阳合同，最初这种阴阳合作主要是为了能够划入上海市划定的普通商品房标准内，缴纳的个税就会按照1%征收，而随着国五条细则的出台，这种阴阳合同越发猖獗。
　　
　　“为什么要在网签上打7折，这主要跟交易中心的评估价相吻合。”该中介经纪介绍。为了防止出现异常交易，各区对于板块内房源都是一个基数标准，并对此设定评估价，如果低于这个标准，将被禁止交易。但是这个评估价却一直是远低于现实市场价格，这也使得一些交易有机可乘。“原来大家还是十分小心的，基本上网签是实际价格的8折上下，从4月开始，全部是压着7折去走的。”中介经纪直言，如果评估价没有完善好的话，20%个税基本上还是可以有效规避。
　　
　　症结三：房屋原值需厘清
　　
　　在沪版国五条细则中，“房屋原值”的概念含糊不清也是一个大问题。“如第一次购买的是一手毛坯房，出售转让的是装修房，装修及家具是否纳入房屋原值？如果要扣除，该作怎样的扣除？”上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏分析。
　　
　　按照北京已经开始执行的标准，进行20%个税征收时，需要扣除银行利息扣抵、装修费、本次营业税及上次契税，而在上海目前的实际操作中，这方面还是一头雾水。管先生在浦东香梅花园有一套公寓，由于是进行投资，一直对外出租，除了原本房屋装修费用，其家电应租客要求每隔3年进行一次替换的。“去年刚刚换了空调、彩电和冰箱等全部家电，包括安装费用花去了好几万，从买房子到现在已经是第三轮房屋装修了，我想知道如果现在交易的话，装修费如何算，按照北京的做法，不能超过原价的10%，但是如果拿出票据，证明实际是超过了原价的10%，这个上海方面认不认呢？”
　　
　　还好，在一番咨询下，目前上海仍旧按照新老办法，按照志愿原则选择进行征收，但是管先生仍心存顾虑，上海“国五条”细则的阐述仍然停留在指导性意见层面，还未真正意义上执行，但是如果哪天要开始真正操作的话，这方面的情况需要有所厘清。

上海科东房地产土地估价有限公司

2013年5月14日