大宁路街道325街坊地块47609元／平方米的楼板价已经超过了周边在售新盘和二手房的价格，成为“面粉贵过面包”的又一典型代表。

出让面积近10万平方米、规划住宅建筑面积接近22万平方米、挂牌价达47.73亿元、中环内南北高架旁，此次出让的闸北区大宁路街道325街坊地块作为近年少见的优质大规模纯住宅用地，一经推出便吸引到了众多全国大型开发商的目光。自去年12月下旬推出市场以来，领取该地块出让申请表的人数达到144家，为近几年之最，最终的竞买申请人数也达到了15家。此次现场竞价从47.753亿元开始，最终，方兴地产竞得了大宁路街道325街坊地块，溢价率111.6％，成交楼板价约为47609元／平方米。

此前上海住宅用地总价最高纪录，是2009年9月中海发展（上海）有限公司竞得的长风6B（B6）、7C地块，成交总价为70.06亿元。而上海住宅用地单价最高纪录，是香港赢商网嘉华集团在2013年10月以5.68亿元夺得的上海浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7纯住宅地块，成交楼板价为40106元／平方米。

相比之下，无论是总价还是楼板价，方兴昨日以总价101亿元、楼板价47609元／平方米竞得的大宁路街道325街坊地块都已经刷新了上述纪录，当之无愧地加冕上海住宅用地总价和单价的双料地王。

大宁路街道325街坊地块即四方锅炉厂地块，位于大宁板块核心位置，周边簇拥着大片的住宅小区。去年，大宁板块商品住宅均价为35000元／平方米左右，区域内价位较高的天祥琴苑和大宁瑞仕花园的单价分别在43600元／平方米和39400元／平方米左右。而当前地块附近的和源福邸、明园森林都市、水木年华花园、新梅共和城、慧芝湖花园等二手公寓的均价基本在35000元－45000元／平方米之间。就大宁路街道325街坊地块47609元／平方米的楼板价而言，已经超过了周边在售新盘和二手房的价格，成为“面粉贵过面包”的又一典型代表。此前大宁地区成交楼板价最高的地块是2010年成交的闸北区279街坊地王，21031元／平方米的成交楼板价不足昨日大宁地王的一半。

笔者认为：严重的供不应求矛盾是地块成为地王的主因，市中心拆迁难，拆迁成本高，大体量纯住宅土地供应稀缺，新房市场供求矛盾突出，由此产生对市中心房价坚挺和持续上涨的判断和预期，进而使得房企不惜成本拿地。随着大宁商圈升级必然会给周边住宅价格带来升值空间，不过面粉价格过高仍存在非理性的成分，而房企的开发风险在于定价风险和未来市场不确定走势，从地段和产品类型要求来看地块并非是豪宅的配置，而又由于未来仍存在诸多政策及市场不确定性因素，因此房企在高价拿地后也必然将面临高价去化的风险。如此高的地价对于未来售价考验十分明显，并且短期内开发并且销售的可能性较小，未来房价必然不会低于8万元／平方米，可能还会冲击10万的单价，引发闸北新一轮的房价上涨。另一方面，今年国土部已明确要求东部三大城市群将工作重心转移到盘活存量土地上，一旦这一政策得到认真执行，罔顾资金压力而盲目夺取地王的行为风险是不言而喻的。