早报记者昨日从政府内部相关人士处获悉，尚未出台的上海楼市地方细则中眼下并不包括房产税的征收办法。该人士透露，上海细则之所以迟迟不出，或许与制定方还在拿捏政策力度的轻重有关。不过，沪版细则这把悬而未落的“达摩克利斯之剑”早已震慑上海楼市。以上周（6月14日-6月20日）数据为例，当周上海商品住宅成交均价为17998元/平方米，比前一周（下称环比）下跌了7%，创4月中旬新政颁布以来上海商品住宅成交均价的新低。上周，上海市商品住宅成交面积为6.5万平方米，比前周下跌23%，连续七周成交量低于10万平方米。

      业内人士分析，沪楼市均价走低的主要原因是成交结构的变化。佑威数据显示，在上周成交的商品住宅中，均价低于2万元/平方米的低端楼盘占据总成交量的2/3，而均价5万元/平方米以上的高端楼盘仅仅成交了1004平方米；上周商品住宅新增供应面积为12.9万平方米，全部是外环以外的项目，报价大多低于1.5万元/平方米。

      在销售遇冷的压力下，不少知名房企开始领跌市场。佑威提供的数据显示，“绿地松江名邸二期”在绿地的促销之下，成交量明显回升，其4月、5月、6月成交量分别为30套、10套、87套，价格分别为15775元/平方米、14953元/平方米和12551元/平方米。

      另据中国房地产信息集团提供的数据，保利旗下位于宝山区的“保利叶上海”6月公寓房源成交均价为16412元/平方米，而该盘在今年2月时的成交均价达到18259元/平方米，3月和5月成交均价分别为17652元/平方米和17444元/平方米（4月该盘无公寓房源成交）。

      此外，早报记者获悉，不少新推房源和月底即将推出的房源有不少变相降价的优惠措施，如赠送面积。

      中原集团的研究显示，二线城市成交量对新政的反应滞后于一线城市，新政前期成交量所受影响较小，进入6月起才开始出现大幅下挫，而近两周又出现稳定迹象。上周在二线城市中，除重庆新房成交下滑30%外，成都、武汉等城市小幅波动。杭州市场则较为特殊，由于5月下半月成交量大幅回落、基数较低，其最近两周成交量分别环比增长11%、162%。

      专家认为，目前二手房已出现了大范围的抛售潮，但价格尚未出现大面积的明显松动。二手房先行出货势必会增加整个房地产市场的供应，从而传导至一手房市场。从近期成交量来看，如需取得较好的销售业绩，房价必须下调，并且房价下跌要一步到位。从绿地项目来看，其5月比4月价格下跌5%，成交量反而减少了，但随后6月价格大跌20%之后，成交开始大幅增加。

      对上述种种，有政府人士坦言，沪细则就像利剑在大伙头上悬着，“这或许比政策实际出台对楼市的调控效果更好，政府的调控意图已然达到”。

 

科东房地产估价有限公司

2010年6月22日