在经历了前周的成交高峰后，上周(2011年8月1日-8月7日)上海的商品住宅成交量迅速出现“腰斩”，并创下了6月中旬以来的周成交最低纪录。

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海市商品住宅成交面积为12.71万平方米，环比(比前一周)下跌45.78%；成交均价为21570元/平方米，环比上涨1.40%。上周商品住宅新增供应面积为6.32万平方米，环比下跌62.54%。

　　考虑到台风“梅花”可能直扑上海，原本计划上周末开盘的六个项目，只有金山宝华铂翠豪庭、浦东康桥半岛秀溪公寓、松江象屿都城、贝尚湾四个项目在8月6日入市，共计推出房源约550套，宝山的象屿郦庭与闵行的圣得庄园均延期开盘。

　　“限10分钟内选房”

　　8月7日下午，记者来到松江九亭的贝尚湾售楼处，网上房地产显示，该楼盘二期预售许可证规定的开盘时间为2011年5月24日，推盘总面积31847.97平方米，房源364套。据置业顾问介绍，此次加推的是楼盘二期中的一栋住宅楼，只有100多套房源，房型为66平方米和90平方米精装修一房和两房，均价2.2万元-2.4万元/平方米。

　　张贴在售楼处的销控表显示，100多套房源已销售约三成，置业顾问称已售出的房子大多是在6日开盘当天就被预定，开盘当天，客户可享受交10万元意向金总价减8万元的优惠，从7日开始，优惠一律改为9.8折。

　　当记者询问为何没有在显眼处张贴预售许可证、一房一价房源信息等楼盘详情时，该楼盘置业顾问将摆放在前台桌角上的一叠16开打印纸指给了记者。张贴在售楼处的购房须知上写着，开盘当天，选房人按排号先后顺序进场选房，选房时间为10分钟，超过10分钟没有选定的，视作主动弃权，同时买房人须自己确认是否具备买房资格和贷款资格，如有差错，售楼处不负责任。

　　中房信分析师薛建雄表示，买房人需要充分的时间考量决策房源及价格信息，限定买房人10分钟内选房否则视为弃权的规定是“霸王条款”。关于购房人需自己确定是否具备买房资格和贷款资格，也有欠妥之处，因为普通买房人对房产政策的了解并不一定很内行，开发商有告知的义务。

　　“中低价房会先降价”

　　业内人士表示，台风所带来的阴雨大风天气，给一些市民的出行带来了不便，一些楼盘开盘期间的成交变得不温不火，成交情况也与预想的效果有一定的差距。

　　8月7日下午，浦东康桥半岛秀溪公寓售楼处工作人员声称，他们推出的92、103平方米的2+1房销售不错，150套房源目前还剩下40多套，购房者可享受9.7-9.9折优惠。松江象屿都城售楼处工作人员称，他们推出的最后56套89平方米精装修2+1房，推出2万元抵12万元优惠，在6日开盘当天售出二三十套。

　　金山宝华铂翠豪庭售楼处工作人员称，从6日开盘到7日下午，两房、三房的毛坯房房源只剩下顶楼和2楼以下。上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健表示，金山宝华铂翠豪庭开盘两天，208套房源已售出100多套，销售率超过50%，高于原先30%～40%的预计，“台风并没有给销售带来太大影响。”

　　业内人士同时表示，与7月份主推的刚性需求项目相比，上周推出的松江象屿都城、贝尚湾两个项目，均价都达到了20000元/平方米以上，除了部分刚需特征以外，还兼具一部分改善型需求的特点，也体现了楼市刚需产品“一统天下”的局面开始发生了变化。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，前周部分开发商赶在政策刚出台时执行跑量策略，制造了短暂的热销现象。进入8月后，“沪4条”限购政策“补漏洞”的市场影响已开始显现，周成交出现了明显萎缩，创出近两个月来的新低，其中对于中端市场影响更为明显，上周中端商品住宅(单价3万-5万元)仅成交1万平方米，跌幅达到64%。

　　佑威及楼市专评网首席分析师黄志坚分析称，政策不放松并趋紧的强烈信号，会进一步动摇部分开发商“死扛”的决心，特别是中低价位的商品住宅，先降价者更容易跑量回款，赢得得主动。综合存量、开发商的现金流状况及其他各种因素，可以预计，中低价位的商品房将率先迎来一轮降价潮。

上海科东房地产土地估价有限公司

2011年8月9日