从年初起，林小姐一直在四处看房，对于即将要结婚的她来说，买房是刚性需求。不过，看了不下10个楼盘，林小姐都觉得房价太贵———宝山的新楼盘均价都超过2万元，闸北区新盘的均价更超过3万元。林小姐说，“我始终觉得房价会降。”可是整个上半年房价坚挺，一等就等到现在。她告诉记者，“下半年或许会考虑买房，只要房价稍跌，或者有促销，就会出手。” 

　　买，还是不买，这是许多沪上买房者纠结了半年的选择题。今年上半年的楼市可以用“温吞水”来形容：一方面，政府不断加大政策调控力度，不少刚性需求的买家像林小姐那样选择了“等一等”；而另一方面，房产商“咬定房价不放松”，商品住宅成交均价依旧“坚挺”，在高位22600元/平方米徘徊，与去年下半年22800元/平方米的均价几乎持平。在这样的僵局下，外界所预测的楼市“拐点”从5月拖到6月，又拖到7月，依然没有现身。进入下半年，有专家预判，楼市想进入“拐点”依然很难，但中小型开发商很可能率先“降价跑量”。 

　　“拐点”现身有难度 

　　“按现在的房地产市场需求来看，出现房价从上升到下降的突然转变不太可能。”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍表示，政府对房地产调控的一个总的基调，是严格遏制房地产市场价格过快上涨，并非力促房价下跌。 

　　姚玲珍分析认为，从宏观角度讲，目前全国的工业化、城市化进程速度在加快，支撑着楼市的稳定，而购房者目前的年龄段多集中在中年和青年夫妻，这是相当庞大的一个群体，也说明楼市有需求，另外加上汇率、通货膨胀等问题，近阶段楼市价格高位运作的现状不会改变。 

　　中国房地产指数系统中国指数研究院高级分析师肖云祥也对“下半年楼市现‘拐点’”的外界预测持保留态度，但认为下半年一些中低档楼盘会出现小幅下调。“‘拐点’所体现的市场变化将过于激烈，我们应一分为二地看。”他认为，对于高端楼盘，其市场价格预计将不会发生大的变化，而一些中小型开发商开发的中低端楼盘，因受资金链以及楼盘本身价值的影响，其市场价格将会微幅下行，或更多在各种促销手段中体现。 

　　调控力度可能加大 

　　纵观上半年的楼市，政府对楼市的调控可谓是“史上最严”。 

　　从年初开始，“国八条”、“一房一价”等调控政策相继密集出台。市场在消化政策的过程中暂陷“僵局”。有分析人士指出，这是一个博弈的过程，开发商上半年降低推盘速度苦等调控松动，因为一旦政策松动，楼市就会出现报复性反弹。 

　　“一般情况下，楼市的政策调控都是阶段性的，但此轮调控恐怕不会松，而且可能会越来越紧。”姚玲珍预测认为，如果第三季度的楼市价格依然呈上涨趋势，很有可能再出新政。 

　　事实上，楼市调控政策进一步收紧已有征兆。就在7月底，上海市房管部门发布了继续严格执行住房限售政策的“新沪四条”，对商品住房销售方案备案审核、商品住房预订行为监管、严格执行住房限售政策和房地产经纪市场专项整治等四个方面继续细化，被称为“补丁政策”。对此，佑威机构执行董事黄志坚就指出，“新沪四条”的出台是调控政策不放松并趋紧的强烈信号。 

　　更值得一提的是，上海正式提出要在浦东临港新城地区启动建设一批限价商品房，似乎和北京8月4日推出的首个“限地价竞房价”的地块竞拍“遥相呼应”。据悉，北京这个地块的房屋销售价格最高限价为13600元/平方米，这也让业界很多人揣测“限价令”会否成为下半年的调控政策手段之一。 

　　8月楼市是关键期 

　　上半年，申城成交商品住宅仅约376万平方米，环比去年下半年大降近四成，几乎腰斩。而到6月初，上海商品住宅可售面积已达到750万平方米，远超500万平方米的均数，这一收缩一膨胀之间，更多的买房者充满期待。 

　　“对于下半年的走势，8月是一个关键期，买房者需要关注。”姚玲珍指出，楼市一般都有“金九银十”的提法，10月是每年的楼盘销售高峰，在预售金回笼减少和融资渠道收紧的双重压力之下，如果政策持续不放松，房地产商或会有所松动。而且在目前情况下，只要房地产商稍有促销，立刻能起到迅速跑量的良好市场反应。 

　　肖云祥表示，对于刚性购房者，可再等待两三个月，随着房地产市场“金九银十”节点的到来，多数开发商会采取推盘、促销等手段，建议购房者可关注，一旦价格有所松动即可出手。

上海科东房地产土地估价有限公司

2011年8月12日