沉寂相当长时间的上海土地市场终于迎来了激烈竞争。昨天，祝桥新镇E5、E6两幅纯宅地和黄浦江边的商办用地同时出让，吸引了众多开发商的关注，最终祝桥两地块以接近100%的溢价率成功出让。而江边商办用地仅底价成交。

 
    祝桥两宅地高溢价出人意料

    昨天的现场拍卖，祝桥新镇E6地块被朗诗集团旗下上海朗华置业有限公司以5.75亿元竞得，溢价率98%，楼板价5506元/平方米。祝桥新镇E5地块被祝桥新镇投资有限公司以及个人投资者李百林、林美增以5.7亿元竞得，溢价率91%，楼板价5329元/平方米。

    自今年2月份调控出台后，本市土地市场上居住、商业类地块溢价水平明显走低，整体上看开发商拿地策略偏向保守。祝桥新镇E5、E6两幅纯宅地成为今年申请竞买人数最多的地块。但此次出让的两幅浦东祝桥新镇地块一经挂牌就吸引了众多开发商的关注，到开拍前一天，祝桥新镇E5、E6地块分别有10家和11家企业提出竞买申请，其中祝桥新镇E6地块更是成为今年申请竞买人数最多的地块。

    据了解，这两幅地块开发要求极为严格，不仅要求配建30％的全装修住宅、5％的经济适用住房和20％的中小套型住宅。又因为靠近上海浦东机场，两幅地块还要求建筑高度不得超过45米。虽然该两幅地块的容积率同为1.4，但因有关方面已明确了该两幅地块属于二类住宅用地，开发商打造别墅的可能性几乎没有。在此背景下，仍出现今年少有的高溢价确实有点出人意料。

    21世纪不动产有关分析人士表示，祝桥新镇位于浦东国际机场及川沙之间，未来或具有迪士尼的辐射效应。经过近半年的宏观调控，土地价格已经有明显的降低，尽管两幅地块溢价率接近100%，但5000元/平方米的楼板价相对于川沙区域内近年来万元楼板价来说，还是偏低的，开发商具有一定程度可操作的价格空间。

    黄浦江边商办地块底价成交

    与浦东祝桥新镇两幅宅地成功出让相比，另有一幅市中心核心区域的商办用地则没有上演开发商竞争的场面，开发商相当谨慎。这幅位于黄浦江的浦东一侧、紧邻世博园区的黄浦江南延伸段ES2单元15-1地块，最终被SKIndustrialDevelopmentChinaCo.Limited以17.527亿元底价竞得，折合楼板价约为1.3万元/平方米。

    黄浦江南延伸段ES2单元15-1地块，东起济明路，西至耀龙路，南起友诚路，北至耀元路，出让面积2.79万平方米，容积率达4.8，规划为商办用地，起始价17.53亿元。

    有关分析人士指出，以之前土地成交情况来看，因黄浦江沿岸土地的起拍价格普遍较高，溢价率均不算很高，之前出让的3幅经营性用地都在3万元/平方米以上，与该地块仅1.3万元/平方米相去甚远。从最终竞拍人仅一家且价格明显较低来看，该地块可能存在城市区域规划的因素。

上海科东房地产土地估价有限公司

2011年8月18日