节后大大小小的利好消息频出，加之刚需置业需求集中释放，3月全市二手房成交突破1.6万套，为近14个月以来新高。有数据显示，上一次上海市二手住宅月成交量超过1.6万套，还是在限购令和二套房首付提高等政策公布之前的2011年1月——成交20306套。 

　　看房的人多起来了，房东缩小了议价空间，楼市是否会持续回暖？不少业内专家对后市持有谨慎态度，而二手房市场年后大量优质房源的去化，加上部分房东心态“由反转正”将构成未来楼市成交不确定性的因素之一。 

　　改善型需求的入市步伐加快 

　　值得一提的是，受刚需追捧的90平方米以下二手房房源，3月成交套数占比为69.7％，较2月减少了4.8个百分点；而90－140平方米及140平方米以上的中、大户型二手房成交占比则分别较2月提升4.53个百分点、0.27百分点。联洋区域中介介绍，位于浦东联洋板块的“仁恒河滨城”3月成交达到了23套，而该楼盘1－2月份的成交合计只有10套。而地处内环区域的虹口曲阳板块，近期也成交了一套中大户型二手房源。周家嘴路中介分析，该房源位于欧阳花苑，离8号线曲阳路站步行约5分钟距离，房子建筑面积约104平方米，成交到手价(不包含税费)为187.5万元。“算上税费，其实际成交均价不到2万元/平方米，单价比同类房源至少低了3000元/平方米以上。”采访中记者发现，虽然部分房东眼见市场回暖而缩小了议价空间，但实际达成成交意向的房源，在价格上仍然需要房东有所让步。 

　　有关统计显示，3月末部分区域标杆楼盘涨价现象有所蔓延，尤其以中小户型居多。除需求量增加的因素外，同类房源挂牌量因前期去化而明显减少，是造成房价上涨的主要原因。 

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，虽然涨价楼盘个数扩大，但就房价的持续监测来看，目前多数涨价房源价格仍处去年3季度以来的低位。一些涨价盘均较去年3季度价格高点仍存有4％－11.5％的累积降幅。长期而言上述涨价房源仍处于“明涨实跌”态势。 

　　黄河滔则表示，二手房市场年后大量优质房源的去化及部分房东心态方面的反转正逐步构成未来楼市成交不确定性的因素之一。自2月下旬迎来成交小高峰后，已有部分业主产生误判:楼市已经回暖。于是，可以看到局部地区的议价空间缩小，甚至出现涨价。在市场成交氛围仍未巩固，购房者敏感度较高的当下，部分房东的盲目涨价行为并不理智，其需以平常心应对，避免造成市场新一轮的观望。 

　　高端购买需求“曲线购房” 

　　上海永庆房屋总经理陈史翎分析，3月二手住宅成交量的暴增并非偶然。上海住宅调控尽管是从2010年4月正式开始，但全面抑制成交却是在2011年“限购令”颁布、二套房首付比例提至六成、贷款利率上浮1.1倍后，而对成交量打击最大的则是银行层面在次月开始逐渐取消首套房贷款的利率优惠甚至上浮至1.1倍。这对于预算有限、贷款依赖度高的刚性需求和改善型需求的影响尤甚。因此，二手住宅成交量的逐渐下探在2011年第四季度开始愈加明显，月成交量连续5个月低于9000套。 

　　2012年2月以来，由于开发商降价促销在一手房市场继续蔓延，成交回暖和政策微调——首套房信贷重获支持，都提振了二手住宅市场的人气和实际购买力，尤其是普通住房标准调整带来的税费降低仍然在持续发挥作用。三个因素共同影响了3月的整体成交水平 

　　中高端住宅成交大幅增长，二手住宅的成交均价在本月也出现明显上涨，而且，从各种成交数据看，成交结构中，中高端房产的成交猛增应该是均价上涨的直接原因。 

　　从总价段位看，1000万元以上的住宅成交环比增加112.5％，800万元至1000万元的住宅成交环比增加121.4％，500万元至800万元的住宅成交增长124.7％。而其他中等价位的住宅总价200万元至300万元和150万元至300万元的更是分别环比增长102.9％和159.9％。显示出中高端自住需求继续释放的态势。 

　　从单价段位看，4万元至5万元、3万元至4万元的二手住宅成交量翻倍，是增长幅度最大的两个单价段位，成交量分别环比上月增长110％和109.1％。而单价2.5万元至3万元、2万元至2.5万元、1.2万元至2.5万元的二手住宅的成交量均在85.1％至91.4％之间，超过全市整体增长水平。 

　　陈史翎判断，政策层面上对二套房和三套房的限制仍未放开，高端住宅成交最近的大幅增长，除了高端自住需求的正常释放，也是高端购买需求用各种办法绕开政策规定“曲线购房”所致。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年4月16日