刚刚过去的3月，上海一二手房成交齐齐爆发。但爆发之后也有隐忧，有业内人士认为，3月楼市的异军突起只是近期刚需在等待一年后的爆发，尚不能认为已全面回暖，事实上，4月第一周本市新房成交已出现回落，而二手房由于讨价还价的空间越来越小，观望气氛又开始增加。 

　　房库存不减反增 

　　进入3月，楼市似乎也像天气一样结束了阴雨连绵，开启“灿烂阳光”。21世纪不动产市场研究中心统计，3月上海新建商品住宅合计成交达79.9万平方米，为近10个月来新高。但步入4月后，楼市再现波动，上周(4.2－4.8)成交934套，环比下降50.9％，成交面积也为近7周最低水准。 

　　对此，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，上周楼市的冲高回落主要还是受清明小长假的影响。“作为上半年传统的楼市旺季，在如今成交氛围渐浓下，四五月对有促销等意愿的房企来说仍是推盘的好时机。”从近期的供应来看，开发商的积极性还是比较高的。3月份33个新推项目中，半年内推盘次数在2次及以上的项目则多达19个，开发商多批少量的推盘节奏较为明显。 

　　但需要注意的是，经过所谓的回暖行情后，“网上房地产”上的新房库存不减反增，2月9日记者记录到的新房可售面积为954.47万平方米，两个月后，4月9日，新房可售面积反而上升了，达到956.43万平方米。 

　　业内人士认为，无论是普通住宅标准、首套房贷政策的微调还是降价，对楼市成交来说都只是一针“兴奋剂”，助推作用是短期性的；当前楼市回升的势头还是较为脆弱，四五月份是否一定如开发商所愿保持回暖还是有悬念的。 

　　还价越来越难 

　　龙年春节过后，年前积累的刚需客户需求释放，以及3月1日起实行的上海普通住房新标准，使得2月初至3月上半月，门店二手房的带看量和成交量明显增加，相比年前的门庭冷落，年后马不停蹄地带客户看房令业务员们忙并快乐着，似乎看到了回暖的光芒。 

　　据信义房屋数据显示，上海3月二手房成交16442套，创13个月以来单月成交新高，环比2月上涨64.16％。从全市成交二手房总金额来看，3月环比上升78.35％。 

　　然而从3月中旬至4月初，门店的带看量又逐渐减少，比起3月初减少了3成左右，更重要的是，比起年初时的“大刀阔斧”，现在要还价简直就是“小里小气”了。上海中原海伦路分行经理姚维伟表示，刚过完年，二手房卖家普遍有10％左右的议价空间，也就是说挂牌200万元的房子能谈掉20万元，现在，已普遍缩小至5％左右。分行年前挂牌的一套300万元的房子，一个月前可还价到280万元，现在买家只肯降到290万元。 

　　与此同时，买家的观望情绪也逐渐增加。呼玛板块拥有大量的老公房，是刚需自住客集中的板块。2月份过年后，一些中介门店的挂牌量增加了20％，看房更是猛增50％，但3月中旬至4月初，看房和成交都开始锐减。3月成交的单子大多都是在中上旬成交的。 

　　上海中原呼玛分行经理孙弘介绍，近期，客户观望情绪有所增加，主要是客户对房价的下降还抱有期待，再加上2月至3月初，消化掉了一批低价房源，更增加了客户“再等一等”的想法。 

　　“3月成交的单子大多都是在中上旬成交的。”一名中介门店经理道出了3月回暖的本质。二手房已从3月中旬的交易水平高点上回落。信义房屋分析师朱平平表示，3月上海二手房成交爆发，大部分是由于这些刚需的需求在等待一年后的突然爆发，因此预计各类婚房及急于改善型需求将成为今年市民购房的绝对主流。“不排除僵持情绪由二手领域传导至新房市场，导致楼市新一轮观望的出现。”21世纪不动产上海区域市场研究部分析师罗寅申称。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年4月16日