经历３月份的需求集中爆发增长后，４月份的二手房市场成交出现一定调整下行，但成交量仍旧在去年以来高位运行。据相关机构提供的数据，４月份全市各类二手房成交套数为１４２６０套，环比减少１３．２７％。

　　刚需族瞄准免税老公房

　　商报记者了解到，从４月中下旬开始，沪上的二手房市场整体降温明显，新一轮买卖观望与博弈拉开序幕。中低端市场中，卖家报价持平、议价空间缩减，买家看房周期拉长。

　　２１世纪不动产上海区域市场研究部最新监测显示，４月末全市４０个标杆二手楼盘，环比涨价范围比上月有所扩大，大、中、小户型中分别为有５个、４个和５个楼盘的售价比上月末有不同程度上升，而３月末时此类楼盘个数仅为２个、３个和４个。

　　“其中，小户型房源无售价下跌。”２１世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，二手房买卖的低迷，使得不少中介业务员努力寻找高性价比房源。

　　３月份普通住宅标准调整后，内外环间１４０平方米以下、总价２００万元以内的住宅均纳入普通住宅范围，而且普遍为持有满五年且唯一住宅，成为炙手可热的“免税房”。在这样的情况下，部分区域的低总价小户型产品持续受到追捧。

　　“我们这里上月卖得最好的是老公房。”据中原地产三林分行高级物业顾问孙小姐介绍，三林板块地处便利，满五年且唯一的普通住宅房源居多，以低总价吸引刚需买家热切关注，近期成交表现仍显活跃。据称，该地区内的老公房、动迁房居多，低总价二手房源长期受到买家关注（主要是面积７０平方米左右、总价１５０万－１６０万元的房源）。据了解，孙小姐所在的门店上月仅三林世博家园这一个小区就有６套成交。

　　市区二手房成交良好

　　４月份虽然二手房成交出现回落，但据汉宇地产市场研究部数据监测显示，同比仍然有６％的增长，且成交套数创下自去年２月份以来的第二高。

　　据悉，局部提价现象致部分潜在刚需购房者大打退堂鼓，但４月改善性需求仍保持较高入市的积极性。数据显示，４月份全市总价在１５０万元以下的各类二手房成交比重环比基本持平、为７２．９％，较今年２月有明显下降，同比也减少了４个百分点。此外，总价９０万－１５０万元的物业比重环比减少了１．３个百分点，而总价２００万－５００万元的物业比重则增加了０．９个百分点。这在一定程度上表明，４月份的二手成交结构中改善型需求持续释放。

　　上述情况在几个市中心行政区的成交量体现得更直接。上月全市仅长宁、静安两个区住宅类二手成交环比出现增加，分别增加有１７２和１１套房源；普陀和闸北两区的成交环比降幅都低于全市平均值，分别只有８．８％和９．７％。与此相对，闵行、宝山两区的成交套数尽管依旧高居全市二、三位，但环比降幅都高于全市均值，分别达到１７．７５％和１５．３５％，可见市中心几大行政区４月份的表现相对更好、或更稳定。

　　“市中心中高端二手房成交的不降反增，说明市场上的改善型需求上有一定的释放空间。”而之所以中高端市场在近两个月能有持续稳健的表现，汉宇地产市场研究部经理付伟解释称，相较于一般的刚需，更加浓厚的观望情绪会使这部分需求的回归呈现滞后的特点，且由于购房的迫切度更低，因此需求释放会循序渐进。

　　但２１世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，在前期购买力释放后，致当前市场高性价比二手房稀缺并不是部分房东提价的合理借口，在楼市整体价格仍存回落空间下，不排除二手房提价后，挤压部分购房者转向寻觅价格更为合理的一手房源。

　　买卖双方博弈重现观望

　　５月上旬的二手房市场也不容乐观。记者昨日从沪上一些中介机构了解到，５月初上海二手房市场活跃度相比４月份同期明显降低，门店来客量、带看量下降幅度超过２０％。买卖双方对房价的预期也不相匹配，价格博弈重现观望，交易相应地也出现约２０％－４０％不等的下滑。
　　
　　据上海中原地产松江区松江大学城分行的业务员介绍，５月初门店的来客量相比上月同期出现大幅下滑，幅度约为３０％，带看量也下滑了３０％－４０％。成交量方面则严重缩水，下跌了４０％左右。但挂牌价格出现上扬，上升了５％－８％。

　　据该业务员表示，近期房东抬价现象明显增多，而购房者则大多顺势转向观望。“比如我们门店内有一套三湘四季花城１０６平方米的大两房房源，十多天前房东的要价是１７０万元，但这两天房东已把价格提高到了１７５万元，经过几组带看后，虽然有购房者表示较为中意这套房源，但并未立即出手而是表示再看看。”

　　一方面是房东涨价，另一方面买家却等着降价，市场上买卖双方对房价的预期不相匹配。“我们这里的保利西子湾９０平方米左右的两房一直较受到购房者的青睐，这类房源目前挂牌价格基本上是１３０万元，而购房者的心理预期大多都是１２５万元以下。”该业务员告诉记者，双方互不让步，价格博弈重现观望。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年5月9日