在广州出现首个自然人拍地案例时，上海成立的首家个人拍地俱乐部却还没有竞得过一幅地块的使用权。发起人上海钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉告诉《每日经济新闻》记者，除了土地价格过高，更主要的原因是在过去两年时间里，他一直没有找到最好的方法，来帮助购买土地使用权的自然人落实目标客户。

　　他认为，不仅自然人拍地的价格和时机，需要很好地把握。在正式拍地前，还必须制订切实可行的投资计划，最好能在拍地前先落实一部分购房客户。这样融资能力弱的个人投资者，才有可能通过投资土地获利。

　　发起人曾有购地成功经验

　　在钱生辉成立个人拍地俱乐部之前，他曾有过一次组织上海十六名自然人在上海周边的太仓，委托一家名为“太仓丽晶置业有限公司”的企业成功竞拍得当地土地的使用权，并在短短十五个月里完成了拿地、开工、销售，最后竣工的整个流程。

　　那次成功购地，是他敢于在上海组织个人土地拍卖俱乐部的原因。他向《每日经济新闻》记者表示，他当时的设想就是在有购地意愿的自然人买地前，先确定好购房者，并根据购房者的要求集中设计、开发房屋。

　　由于在拍地前，竞拍土地使用权者已经与购房者就所拍地块未来将建成的房屋签订了购房协议，协议包括了购房者愿意承担的购房价格、房屋的形态，所以整个项目的投资利润都是确定的，地块的开发商几乎毫无风险。事实上，上述地块也的确在拿地后第二年很快完成了竣工和销售收入的结转。

　　而他的个人拍地俱乐部正是“脱胎”于这一模式。只是在过去的两年中，他并没有找到和太仓一样，可以预先锁定大部分购房者的地块。这也是导致其个人拍地俱乐部成立两年，却至今没有“开张”的原因。

　　今年或将实施首次拍地

　　但两年未“开张”，不代表个人拍地俱乐部的“流产”。

　　“最快一两个月后，就可能会拍地。”钱生辉昨日这样告诉《每日经济新闻》记者，个人拍地俱乐部的首次拍地有可能在今年实现。

　　其中的一个原因是土地价格的直线下降。钱生辉表示，上海的土地叫价已极低。比如他曾和上海某区地方土地管理部门就一幅土地的拍卖有过磋商。上述土地之前拍卖价格在7000元/平方米以上。而据钱生辉认为，目前有机会以不足3000元/平方米的价格拍得上述地块。

　　在土地价格下跌的同时，开发的房屋也已经找到了“接盘者”。钱生辉向《每日经济新闻》记者介绍称，其设计了一种名为“地产分销商”的分销制度。房屋开发进入预售阶段后，上述分销地产商可以获得房屋的销售权力，可以将房屋按照自己制订的价格出售。

　　而对于土地投资人来说，这样的好处是一旦房子滞销，也能找到购买者接手。由于房屋的购买者和开竣工时间都比较明确，土地购买以及开发的融资成本也可以明确控制，大大提升了项目的投资收益，缩短了回报周期。

　　钱生辉的这一设想，是否能实现，目前还不得而知。如果土地的购买和房屋的销售问题都能解决，那么对于开发商来说，需要解决的问题就只是如何建造能更加满足普通消费者的好房子。类似于绿城、仁恒这样以房屋高品质而著称的地产商也许会变得更多。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年5月9日