三年前的全国总价地王，昨日正式开盘。商报记者了解到，中海在长风的豪宅项目——中海紫御豪庭此次开盘均价为3.8万元／平方米，单套的总价维持在900万－1200万元。由于开盘当日有较大优惠措施，据销售方称，紫御豪庭的认购率超过一半。

    首批公寓“贴本抛售”

    按照中海紫御豪庭此前在网上房地产上的预售许可证数据显示，该盘首批共推出365套房源，可售面积近10万平方米。网上报价最低39500元／平方米，最高52200元／平方米。

    昨日，紫御豪庭首次开盘推出其中两栋楼，共154套房源。据现场给出的一房一价的报价单显示，该盘此次的房源主要集中在3.8万－4万元／平方米左右，而边套房源的单价甚至低至3.2万元。据称，该盘公寓房源均为精装修，装修标准为5000元／平方米。

    销售人员称，早前认购期内，意向客户可以享受50万元抵130万 －150万元的优惠，目前该活动已经结束。开盘当日，售楼处给出的优惠则是全额付款9.6折，贷款9.8折。照此粗略估算，每平方米可以再降近3000元。不过，由于此次推出的公寓房源均为245－340平方米，所以套均总价少说也要八九百万元。
 
    这个位于长风商务区的豪宅项目之所以备受关注，究其缘由，可以追述到三年前。

    2009年9月10日，中海地产力挫保利、绿城、仁恒等知名房企，豪掷70亿元拿下了上海普陀长风商务区6B、7C纯住宅地块，该幅地块一举成为当时全国的总价地王。此后，中海发布公告称将与中国建筑股份有限公司及中建八局共同开发长风地块，预期总共投入103亿元。

    如今这个耗资百亿的楼盘投放进入市场。不少市场人士表示，如果按照中海之前拿下的高达22409元／平方米的楼板价来算，开发商如今开出的3.8万元／平方米的房价几乎等于“不赚钱”。甚至有分析人士指出，这个项目如果加上建安成本、项目运营期间的费用及税金等，至少要卖到5万元的单价才能够盈利。

    据了解，目前长风板块内二手房普遍为老公房，价格都在2万元／平方米左右。而与长风一河之隔的长宁天山板块的次新房则超过了3万元／平方米，像仁恒河滨花园这样的高端楼盘，其二手房价格则在45000元／平方米左右。

    低开入市外加长期蓄客的营销手段似乎效果不错。昨日有消息称，紫御豪庭开盘将签约地点安置在某个酒店内，开盘首日认购超过百余套。所以当商报记者昨日下午前往售楼处后，并未看见现场有多少购房者，只是陆续有前来看样板房的客户。当记者向现场一位销售人员求证时，该人士表示，“确实卖得很好，我们150套现在已经卖掉了70－80套，低区已经基本卖完了。还有两栋没有正式开盘，但其实已经有被预定的了，所以差不多加起来超过一百套吧。”

    由于目前还未统计出紫御豪庭的销售记录，所以上述“热销”还只是一家之言。具体情况还有待观察。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年5月28日